W roku 2019 developerzy odnotowali rekordową sprzedaż mieszkań. Giełdowa wycena większości developerskich spółek giełdowych wzrosła o co najmniej kilkanaście procent, przy okazji wypłaciły one swoim udziałowcom sute dywidendy.
I chociaż w Polsce po raz kolejny z rzędu oddano do użytku rekordową ilość lokali mieszklanych, rynek zdaje się być wciąż nienasycony, a ceny uparcie pną się w górę.
Coraz częściej słyszy się jednak głosy zwiastujące rychłą zmianę koniunktury na rynku nieruchomości, niektórzy wręcz przebąkują już o bańce spekulacyjnej, która musi pęknąć z hukiem. Czy mogą mieć rację?
Niepewna przyszłość
Sytuacja wydaje się niejednoznaczna. W zestawieniu z innymi państwami Unii Europejskiej nieruchomości w Polsce nie są drogie, można by rzec, że są wręcz tanie. Nawet w porównaniu do średnich zarobków, które wciąż są u nas zauważalnie niższe od unijnej średniej, ceny nieruchomości nie wydają się szczególnie wygórowane. Tym bardziej nieuzasadnione jest mówienie o bańce.
Demograficzna bomba
O problemie demograficznym słyszał już chyba każdy. Przeważnie wspomina się jednak o nim w kontekście systemu emerytalnego. Streśćmy sprawę. Rodzi się coraz mniej dzieci, w wyniku czego społeczeństwo się starzeje. Coraz więcej ludzi pobiera emerytury, a coraz mniej płaci składki, z których są one wypłacane. Co to ma wspólnego z nieruchomościami? Otóż ma i to bardzo dużo.
Przede wszystkim: jest nas coraz mniej Jeśli założymy, że dziś praktycznie każdy ma gdzie mieszkać, to z roku na rok – wraz ze zmniejszeniem się liczby ludności – powinno przybywać pustych mieszkań. Zgodnie z odwiecznym prawem popytu i podaży musi to spowodować spadek cen. Proste
.
Sęk w tym, że wraz z ubytkiem ludności, zmienia się też model rodziny: coraz mniej osób mieszka z rodzicami czy dziadkami, poza tym małżeństwa stają się niemodne i przybywa singli. W efekcie, chociaż ogólna liczba mieszkańców kraju się zmniejsza, to jednocześnie potrzebują oni więcej mieszkań, bo dzisiaj każdy chce być ”na swoim”.
Osobnym czynnikiem wspierającym rynek nieruchomości, zwłaszcza tych na wynajem są imigranci z Ukrainy. Ostrożne szacunki mówią, że jest ich już w Polsce przeszło milion – wszyscy muszą gdzieś mieszkać. Ogromna większość Ukraińców to jednak pracownicy tymczasowi. Tym co trzyma ich w Polsce, to możliwość względnie łatwego zarobku. Nic więcej.
Dopóki nasz rynek pracy jest rynkiem pracownika, a zarobki znacząco przewyższają te na Ukrainie, dopóty Ukraińcy u nas pozostaną. Gdyby jednak w gospodarce nastąpiło jakieś tąpnięcie, skutkujące nagłym spadkiem płac i wzrostem bezrobocia, wówczas z pewnością wyjadą, zostawiając tysiące pustych mieszkań.
Gospodarka to podstawa
I tak dochodzimy do prostej zależności: jeśli w gospodarce dzieje się dobrze, to i na rynku nieruchomości będzie dziać się dobrze. Chcąc więc przewidzieć sytuację w nieruchomościach trzeba stwierdzić jaka jest faktyczna kondycja naszej gospodarki.
Na pierwszy rzut oka wszystko wygląda nieźle. Od kilku lat notujemy względnie wysoki wzrost PKB, finanse państwa może nie są w tak świetnej kondycji, jak nam to próbują wmawiac rządzący, ale tutaj też tragedii nie ma
.
Niepokojącą kwestią jest sprawa inflacji oraz powiązanych z nią nieodłącznie stóp procentowych. Te z kolei stanowią wyjątkowo czuły punkt dla rynku nieruchomości, który przecież opiera się na kredycie.
O tym, że inflacja jest wysoka wiemy wszyscy nie od wczoraj, bo każdy kto robi codzienne zakupy widzi jak szybko rosną ceny. Nawet władze przestały udawać, że problemu nie ma. Wprawdzie prezes NBP niedawno zdobył się na stwierdzenie, że wysoka inflacja jest chwilowa, ale nawet w kręgach rządowych nikt w to już chyba nie wierzy.
Wysoka inflacja musi natomiast zaskutkować podniesieniem stóp procentowych. To z kolei pociągnie za sobą wzrost wysokości rat kredytów. Oczywiście sprawą kluczową jest tutaj poziom hipotetycznych wzrostów, ale na jakieś konkretne przewidywania jest zdecydowanie za wcześnie.
